Важные изменения коснулись нормативных положений, действующих в сфере землеустройства, оценки и учета объектов недвижимости. Эти положения призваны усовершенствовать различные процедуры кадастрового учета, сделать их более прозрачными и понятными для бизнеса и частных лиц.
Целью законодательных новаций является исключение из системы всех недобросовестных оценщиков, недопущение искажения данных, а также оптимизация и ускорение осуществляемых процедур.Разработанный Минэкономразвития закон «О государственном кадастре недвижимости» призван минимизировать риски физических лиц и бизнеса, осуществляющих регистрацию прав на недвижимость. Этот закон определяет степень ответственности кадастровых инженеров за внесение в реестр искаженных данных вплоть до аннулирования квалификационного аттестата. Законодательный документ предусматривает административную и имущественную ответственность специалистов за допущенные ошибки. В случае выявления факта преднамеренного внесения заведомо ложных сведений об объекте недвижимости предполагается введение по отношению к ним уголовной ответственности.
Важность принятия таких мер очевидна. На данный момент пересматривается до 40% операций по регистрации земли. Причина тому – выявленные несоответствия; в представленной для постановки на кадастровый учет документации. К примеру, в документах заявлен небольшой дачный домик, а по факту – это участок с домом Ярославское шоссе.
Искаженные оценки или допущенные ошибки несут с собой множество проблем при оформлении сделок с недвижимостью, а также приводят к ощутимым, порою невосполнимым потерям в бизнесе.
Соотношение таких понятий, как рыночная и кадастровая стоимость, всегда вызывает много вопросов. В теории эти показатели могут быть равны, но на практике все несколько иначе. Это вызвано одновременно несколькими факторами и, в частности, фактическим состоянием рынка и используемыми методами оценок.
Кадастровая стоимость имеет статичные характеристики. Она определяется не чаще одного раза на протяжении трех лет и не реже одного раза на протяжении пяти лет. В главных городах России – Москве и Санкт-Петербурге – не чаще одного раза в течение двух лет.
Рыночная стоимость определяется оценщиком, состоящим в СРО. Примечательно, что до недавнего времени инвентаризационная стоимость рассчитывалась, исходя из процента износа объекта, а коэффициент пересчета стоимости устанавливался органами исполнительной власти Москвы один раз в год. В настоящее время в этот процесс вовлечены различные структуры: органы власти, административные комиссии, Росреестр, эксперты и предприниматели.
Кадастровый учет обеспечивает регистрацию и защиту права собственности в отношении объекта недвижимости, будь то строение промышленного значения или дача Новорижское шоссе. Однако кадастр не подразумевает решение вопросов, связанных с управлением и эксплуатацией данного объекта. Это прерогатива БТИ.
В компетенции Бюро - определение и описание технического состояния объекта. Техническая инвентаризация берет во внимание качественные и количественные характеристики объекта недвижимости: функционал помещений, процент износа, детали планировок или конструктивные элементы здания.
Инвентарное «дело» объекта недвижимости содержит всю необходимую информацию о нем: акт регистрации, сведения о заключении сделок и договоров, данные о производимых перепланировках и реконструкциях. При оформлении сделок купли-продажи эта информация способна устранить возможные несоответствия между заявленными и фактическими параметрами объекта и существенно повлиять на формирование цены.
